区直各部门、双管单位，葛店镇：

　　《葛店经开区集体土地上房屋征收与补偿安置办法（修订）》已经管委会研究通过，现印发给你们，请遵照执行。

　　葛店经开区管委会

　　2023年12月4日

葛店经开区集体土地上房屋征收与补偿安置办法（修订）

　　第一章  总 则

　　第一条  为了公共利益需要，维护征收当事人的合法权益，保障项目建设顺利实施，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》及省、市相关规定，结合葛店经济技术开发区实际，制定本办法。

　　第二条  葛店经济技术开发区管辖区域内集体土地上房屋征收与补偿安置工作适用本办法。

　　第三条  集体土地上房屋征收与补偿安置遵循有法可依、程序正当、决策民主、补偿公平合理、阳光操作的原则。

　　第四条  鄂州葛店经济技术开发区管理委员会（下称经开区管委会）是本辖区房屋征收与补偿安置的责任主体，受市人民政府委托负责本辖区内集体土地上房屋征收与补偿安置工作。

　　鄂州市自然资源和规划局葛店分局（以下简称区自规分局）负责拟定征收集体土地的预公告、征收补偿安置方案及公告、征地公告等土地报批前和土地报批等相关工作。征收补偿安置方案拟定且公开征求意见后，由经开区管委会向社会公布，作为被征收集体土地上房屋补偿安置主要依据之一。

　　鄂州葛店经济技术开发区住房和城乡建设局（以下简称区住建局）是经开区管委会确定的具体实施征收集体土地上房屋补偿安置和负责实施集体土地上房屋的征收与补偿安置日常工作的部门，组织协调相关工作。

　　鄂州市葛店镇人民政府（下称葛店镇人民政府）协助区住建局开展房屋征收与补偿安置的日常具体工作，在区住建局指导和监督下以经开区管委会的名义开展拟被征收房屋的摸底调查、补偿登记以及补偿安置协议的签订、履行等工作。

　　区住建局会同区自规分局和葛店镇人民政府等相关部门依法开展违法建设的甄别、认定工作，为征收范围内涉及合法建造、违章建筑征收补偿的分类处理，提供依据。

　　鄂州葛店经济技术开发区财政金融审计局（下称区财金局）、鄂州市公安局葛店开发区分局（下称区公安分局）等部门通力合作、各司其责，共同做好房屋征收与补偿安置工作。

　　集体土地上房屋征收涉及建筑物、构筑物、附着物的测量、清单、征收成本预测、评估等辅助性工作，可由葛店镇人民政府通过采购第三方中介机构服务的方式进行。

　　第五条  房屋征收坚持先补偿后搬迁的原则，坚持房屋征收与补偿安置资金专户储存、专账核算、专款专用。

　　第六条  被征收房屋的所有权人是被征收人，依法享有获得补偿安置的权益。征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

　　第七条  被征收人可以选择货币补偿安置，也可以选择房屋“产权调换，限量安置”，本办法另有规定的除外。

　　第二章  评估工作

　　第八条  区住建局应当会同葛店镇人民政府根据相关规定组织对被征收房屋及相关合法财产的评估活动。

　　被征收房屋未被评估前，不得实施对房屋的拆除。

　　第九条  区住建局负责以公开招标的方式选择优质的评估机构组建葛店经开区征收补偿安置房地产评估机构名录，并将评估机构名录库向社会公示。

　　葛店经开区区域内集体土地房屋征收评估工作应由根据本办法确定的评估机构完成。

　　第十条  葛店镇人民政府与被征收人应当从名录库中协商确定评估机构。协商不成的，由葛店镇人民政府牵头以公开抽签、摇号等方式确定。抽签、摇号过程和结果应当进行公证。

　　第十一条  被征收人应当配合葛店镇人民政府对房屋及附属物的评估工作。被征收人不配合、不提供相关资料的，由区住建局组织评估机构、葛店镇人民政府等单位通过现场核实、视频录像等方式进行评估，并邀请与被征收人无利害关系的见证人到场见证，且在评估报告中说明有关情况。

　　第十二条  评估机构应以征收补偿安置方案公告之日作为被征收房屋及附属物价值的评估时点。评估机构按照相关规定完成评估后应当出具书面的评估报告。

　　第十三条  评估报告应在被征收房屋及附属物所在地显著位置公示10日。公示期间估价师进行现场说明解释。公示期满后，由房屋征收实施单位将评估机构出具的评估报告逐户送达。

　　被征收人对评估结果有异议的，应在收到评估报告之日起10日内，书面向原评估机构申请复核评估。评估机构自收到复核申请之日起10日内出具复核结果并送达。

　　对复核结果有异议的，被征收人应自收到复核结果之日起10日内，书面向市级房地产价格评估专家委员会申请鉴定。评估专家委员会应自收到申请之日起10日内出具书面鉴定意见。

　　第三章  征收住宅的补偿安置

　　第十四条 集体土地上合法建造的住宅房屋被征收采取提供安置房、房票或货币补偿等方式给予安置补偿。

　　在尊重被征收人意愿的前提下，优先使用房票安置。被征收人选择房票安置的，可根据市、区政府相关政策享受优惠。

　　第十五条  被征收房屋主体的补偿款以被征收房屋的重置价格为基础计算。房屋重置价标准以选聘的具备房地产价格评估资质的机构评估为依据。具体方式另行制定。

　　第十六条  征收集体土地上的住宅房屋，被征收人选择住房安置的，安置面积按人均不超过40平方米给予安置。

　　安置房屋实际面积与被拆迁户安置指标（安置人口*人均安置标准）不相符时，由房屋征收安置实施单位按照经开区相关政策与被征收人结算面积差价款。具体结算标准另行制定。

　　第十七条  已选择过住房实物安置的被征收人，原房屋以外的房屋再次被征收，不得选择安置房的方式进行安置，但有权就合法建造的房屋获得货币补偿。

　　被征收人的继承人不是本地区集体经济成员的，该继承人最多只可安置一套住宅房。

　　第十八条  补偿安置前，应当对被征收居住的房屋是否为违法建设进行甄别认定。

　　1.已经登记的房屋，登记部门核发的《房屋所有权证》《不动产权证》是被征收房屋合法建造的凭证。

　　2.未进行登记的房屋，以职能部门核发的集体土地房屋村镇规划选址意见书、集体土地使用证或许可证和建设工程规划许可证作为被征收房屋合法建造的凭证。

　　3.不能提供上述材料，按照下列方式予以认定：

　　（1）2007年12月31日前已建造的部分，由相关村组初步调查核实，并在对应村（居）委会（或自然湾）显要位置公示10日；公示期满无异议的，由葛店镇人民政府审核，视为合法建造。

　　（2）2008年1月1日起至2018年12月31日期间建造的部分，由相关村组初步调查核实，并在对应村（居）委会（或自然湾）显要位置公示10日；公示期满后，交由葛店镇人民政府、区自规分局根据管委会当时的相关规定审核认定，出具书面认定意见。

　　（3）2019年1月1日以后建造的部分，由区自规分局等部门根据《中华人民共和国城乡规划法》《湖北省城乡规划条例》的相关规定，出具甄别认定意见；对于2019年1月1日以后建造且不能提供村镇规划选址意见书、集体土地使用证或许可证和建设工程规划许可证的部分，一律认定为违章建造。

　　第十九条  补偿安置前，还应当对被征收房屋的用途、合法面积进行识别。

　　1.已经登记的房屋，用途和建筑面积等内容以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；

　　2.未进行登记的房屋，用途以村镇规划选址意见书、集体土地使用证或许可证和建设工程规划许可证为准。面积以评估机构现场测量为准，但认定的合法建筑面积不得超过村镇规划选址意见书、集体土地使用证或许可证和建设工程规划许可证上记载的建造规模面积。

　　3.没有领取村镇规划选址意见书、集体土地使用证或许可证和建设工程规划许可证的，根据本办法第十八条第3款进行甄别的同时对面积予以识别。

　　第二十条  经甄别认定为违章建造的建筑物、构筑物、附着物，不予征收补偿。违法建设房屋的建筑材料在房屋拆除后尚可再次利用的部分，可以在房屋拆除后按该部分材料的残值价补偿给当事人。该项补偿款在征收决定时一并告知被征收人。

　　上述建筑材料仅限于房屋主体部分所使用的钢筋、红砖、电线线芯、金属结构且在房屋拆除后可再生利用的材料。房屋拆除后该材料的残值价，以评估公司出具的评估咨询价为准。

　　第二十一条  被征收人名下同时拥有合法建设的房屋和违法建设的房屋，应当分别处理。

　　被征收房屋中违法建设的面积，征收补偿安置时应当区分处理。

　　第二十二条  被征收人利用建造的厂房进行居住的，按照征收厂房的相关规定给予补偿安置。

　　第二十三条  房屋合法性甄别工作由区住建局牵头，鄂州葛店经济技术开发区综合执法中心（下称区综合执法中心）、区自规分局、葛店镇人民政府分工合作。房屋合法性甄别结果及时向群众公开。

　　第二十四条  被征收人有义务协助区住建局、区综合执法中心、区自规分局、葛店镇人民政府对其房屋合法建造的甄别。被征收人不协助的，由职能部门根据相关资料开展甄别活动，后果由被征收人承担。

　　第四章  住宅房屋以外的财产补偿

　　第二十五条  根据相关司法实践及公平性原则，在对集体土地上房屋给予征收与补偿安置的同时，还应对宅基地使用权给予补偿。

　　第二十六条  住宅主体以外的毗屋、院内搭建、厕所、凉棚（违建除外）仅给予货币补偿，相关价值由评估机构评估。

　　第二十七条  按本办法补偿安置的，征收实施单位还应付给被征收人搬迁补助费、临时安置过渡费或提供过渡房。

　　第二十八条  房屋征收实施单位应当向被征收人支付被征收房屋电话、空调、有线电视、管道煤气、太阳能热水器等生产生活设施的迁移补偿费。

　　第二十九条  对依法使用集体土地兴办的企业给予停产停业损失补偿的，企业应当提供截至被征收时，被征收人能够正常生产或者可继续生产经营的相关证明，否则，不予停产停业损失补偿。

　　征收生产经营性用房，造成被征收人或房屋承租人停产停业损失的，应当给予被征收人或者房屋承租人补偿金额不超过被征收房屋价值的5%。

　　被征收人或房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋价值5%的，可以提请房屋征收实施单位委托根据本办法选定的房产价格评估机构，按照房屋被征收前3年的效益情况、停产停业期限等对停产停业损失进行评估，并依据评估结果予以补偿。

　　第三十条  被征收人将合法建设的集体土地上的部分住房或全部改为营业用房，能够提供营业执照和连续纳税证明的，按住宅房屋认定。但对其实际营业部分的面积给予适当补偿，补偿标准由经开区管委会另行制定或采取“一事一议”的方式解决。

　　第三十一条  经依法批准尚未超过批准期限的临时建筑，按照重置成新价结合剩余期限给予适当补偿。

　　第三十二条  住宅房屋以外财产的具体补偿标准，由经开区管委会另行制定并公布。

　　第五章  实施及监督管理

　　第三十三条  区住建局组织第三方审计公司对评估进行方案跟踪审计，并出具审计报告。

　　第三十四条  被征收人应在规定期限内与葛店镇人民政府就补偿安置方式、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或周转用房、补偿金额和支付期限、停产停业损失、搬迁、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿安置协议。

　　第三十五条  征收补偿安置协议应一式四份，葛店镇一份、相关村一份、被征收人二份。

　　第三十六条  征收补偿安置协议签订后，葛店镇人民政府与被征收人应及时履行该协议，包括补偿款的支付、被征收房屋的移交和拆除工作等事项。

　　第三十七条  征收补偿安置协议订立后，被征收人不履行征收补偿安置协议的，葛店镇人民政府、区住建局应当及时催告被征收人履行，同时向经开区管委会书面报告。被征收人仍不履行的，由经开区管委会依法作出决定，申请人民法院强制执行。

　　征收补偿安置协议订立后，政府部门不履行征收补偿安置协议的，被征收人有权依法向人民法院提起诉讼。

　　第三十八条 房屋征收实施单位与被征收人在征收补偿安置方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收人不明确的，由房屋征收实施单位报请经开区管委会依照相关规定作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

　　被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又拒不搬迁的，按程序依法申请人民法院强制执行。

　　第三十九条  为了保障房屋征收工作依法、高效，经开区管委会可视情况成立临时性指挥机构，统筹安排相关工作。

　　第四十条  结合工作实际，适当拨付给葛店镇人民政府拆迁工作经费。

　　在保障安全的情况下，房屋拆除工作由葛店镇人民政府或委托第三方组织机械拆除。

　　第六章  法律责任

　　第四十一条  有关部门的工作人员在房屋征收与补偿安置工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依纪依规予以问责；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第四十二条  有关职能部门及被征收人所在单位为被征收人出具虚假证明或者违规办理用地、建房、户口迁移等手续的，依纪依规对相关责任人予以问责；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第四十三条  被征收人提供虚假、伪造的房屋、土地、户籍等证件或者证明材料骗取补偿的，其签订的征收补偿安置协议无效，已经发放的补偿费和安置房屋依法追回；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第四十四条  拒绝、阻止、公然对抗或阻挠项目房屋征收与补偿安置工作正常开展的，依法依规进行处理。

　　第四十五条  围攻、辱骂、殴打房屋征收与补偿安置工作人员的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》视情节轻重依法处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七章  附则

　　第四十六条  区住建局、葛店镇人民政府负责受理被征收人对征收补偿安置方案提出的异议并依法给予答复。被征收人同时向区住建局、葛店镇人民政府提出异议的，由最先收到异议的单位处理。

　　第四十七条  特殊事项由葛店镇人民政府会商，区住建局提出初步处理意见后报经开区管委会，采取“一事一议”的方式解决。

　　第四十八条  区住建局可根据本办法另行拟定具体补偿安置标准或意见，经经开区管委会批准后实施。

　　第四十九条  本办法自公布之日起施行，有效期5年。2023年5月10日印发的《葛店经开区管委会关于印发〈葛店经开区房屋征收与补偿安置办法（修订）〉的通知》（鄂葛管发〔2023〕7号）同时废止。

　　本办法正式实施后，新启动项目按本办法执行。

　　本办法施行前已实施但未实施完毕的项目，按原相关政策执行。

　　第五十条  集体土地上房屋的征收与补偿安置工作，本章未作规定的，执行《市人民政府关于印发鄂州市被征收集体土地上房屋征收补偿安置办法（修订）的通知》的相关规定。

　　第五十一条  本办法实施后，与国家法律法规、上级部门相关规定不一致的，以国家法律法规、上级部门相关规定为准。

　　第五十二条  本办法由葛店经开区管委会负责解释。