2024年9月6日，经管委会同意，《葛店经开区住宅小区物业管理三年提升行动方案》（鄂葛办发〔2024〕16号）正式出台实施（以下简称《方案》）。

　　一、出台背景

　　随着物业管理进入“业主时代”，业主对物业管理服务更加标准化、规范化的需求日益增长，着力完善物业管理机制、提升物业服务水平刻不容缓。《方案》的制定，旨在解决责任定位不准、部门执法不严、物业服务不精、业主自治不为等重难点问题，为推动我区住宅小区物业管理高质量发展提供思路、打好基础。

　　二、政策依据

　　《方案》根据《市人民政府办公室关于印发推动鄂州物业服务高质量发展实施方案的通知》（鄂州政办发〔2024〕4号）以及《关于进一步明确社区物业管理相关单位和部门工作职责的通知》（鄂州政办函〔2018〕52号）等有关法规和文件精神，主要依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《湖北省物业服务和管理条例》《鄂州市物业管理实施办法》《关于推动鄂州物业服务高质量发展的实施方案》《关于进一步明确社区物业管理相关单位和部门工作职责的通知》等法律法规、部门规章和规范性文件制定。

　　三、主要内容

　　《方案》主体分为四大块：指导思想、工作目标、工作措施、组织保障。

　　（一）指导思想

　　坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大精神，坚持党建引领、落实属地管理、加强行业监管、凝聚治理合力，以提升物业服务质量为核心，以解决关系民生问题为出发点，努力构建现代物业服务业体系，满足居民不断增长的美好居住和生活需求。

　　（二）工作目标

　　统筹推进基层治理能力、物业管理体系、小区服务质量、物业企业发展、业主自治结构、完整社区建设六项工作全面提质增效。一是坚持党建引领，2024年全区“红色物业”创建达到30%，2025年达到50%，2026年达到70%。二是创新管理理念，建立健全区住建局、葛店镇政府、社区居委会三级物业管理体系，有效形成质价相符、按质论价、考核评价机制。三是强化服务覆盖，2024年全区住宅小区（含还建社区）专业物业服务覆盖率达到80%，2026年达到100%。四是助力企业发展，2024年全区规上物业服务企业（年营收入1000万元及以上）达到2家，到2026年力争规上物业服务企业达到5家以上。五是强化业主自治，2024年全区小区业委会组建率达到35%，业委会成员党员比例超30%，到2026年，符合条件的住宅小区成立业主委员会的组建率达到70%；党员比例一般不低于50%，支持社区“两委”成员兼任业主委员会成员。六是推动样板打造，2024年启动2个完整社区试点建设，确保试点社区具备验收条件，着力打造安全健康、设施完善、管理有序的完整社区样板。

　　（三）工作措施

　　1.属地管理，形成合力。按照《关于进一步明确社区物业管理相关单位和部门工作职责的通知》鄂州政办函〔2018〕52号文件精神，各相关部门落实物业管理责任。区住建局是物业管理主管部门，对物业企业政策落实、经营活动、信用评价、培训指导、行政备案、信访维稳等工作履行管理、监督、指导、考核职能；葛店镇政府一方面负责协助区住建局做好物业管理相关工作，另一方面负责督促指导社区、物业服务企业认真贯彻落实物业管理服务相关文件精神和工作部署；社区居委会主要负责指导、监督小区物业各项工作，包括业主自治建设、社区管理服务、工作联席会议、配合检查考评、合同备案履约、信访投诉化解等工作；区财金局、综合执法中心、公安分局、自规分局、生态环境分局、市监分局等部门和供水、供气、供电等经营单位按照各自职责，做好工作联动，依法实施对物业管理活动的监督管理和服务工作。

　　2.三方联动，优化管理。完善党建引领社区居委会、业委会、物业服务企业三方协同共治机制，建立物业服务项目负责人社区报到制度，推进业委会组建率，把物业管理与社区党建、城市文明创建等工作结合起来。

　　3.规范标准，提升品质。一是加快建设智慧物业服务管理平台，建立住宅小区物业服务质量“红黑榜”及黑榜退出机制，支持优秀物业服务企业就近接管周边小区。二是提高物业服务企业竞争能力和物业服务水平，努力提高业主的满意率；提高物业从业人员整体素质和技能水平，开展“最美物业人”选拔活动。三是推广实施标准化公开公示栏，建立违法行为投诉登记制度，物业服务企业要加强配合，对违法违章行为及时进行劝阻和书面报告，积极协助执法活动开展。四是区住建局、社区居委会、物业服务企业建立公共事件应急联动机制，强化住宅小区风险防范应对，加强物业员工应急处理专业知识和专业能力的培训，提升物业服务企业应急处置能力。五是提高物业专项维修资金使用效率，开辟应急使用“绿色通道”。

　　4.强化管理，创新模式。一是对无物业服务小区实施分类管理，推进物业管理全覆盖：对符合要求的老旧小区通过公开招标选聘物业服务企业进行管理；对规模较小的连片小区，公开选聘物业企业“统一打包”管理；对于暂时无法实行专业化管理的无物业服务小区，葛店镇政府和社区居委会负责物业管理工作，逐步将无物业服务小区管理的模式转变为市场化物业服务模式。二是区住建局组织、指导、协调葛店镇政府、社区居委会物业管理机构开展社区物业管理矛盾纠纷集中排查化解工作，聘请有影响力的社会公众人士、法律界人士、物业管理专家库成员等社会力量组成“物业管理群众评议委员会”参与纠纷调解。三是积极引导广大业主履行物业服务合同，按时足额缴纳物业服务费等合理费用，对长期拒交物业服务费的业主或使用人由物业服务企业依法向人民法院起诉。

　　（四）组织保障

　　1.加强组织领导。高度重视，建立党委和政府统一领导，相关部门和单位各司其职、协调联动、统筹推进的工作机制，全力推进物业服务经济增长与服务民生工作。

　　2.加大政策扶持。我区财政每年配套安排物业行业管理专项经费，纳入年度财政预算。每年保障物业培训、安全检查、交流学习、矛盾纠纷调解、宣传等工作经费不少于10万元；聘请第三方评估机构对住宅小区的“红黑榜”测评经费30万元；物业行业年度测评，评比为“红榜”物业服务企业奖励2万元（预计争取2024年20万元）；对当年度新纳入规（限）上服务业企业的物业服务企业给予不低于10万元的奖励，资金由区财金局予以保障。

　　3.强化监督考核。按照《鄂州市住宅小区物业服务质量考评办法》，由区住建局组织实施，社区居委会、业主代表和第三方评估机构参与，每半年（还建社区每季度）征询1次业主对物业服务的满意度：一级物业服务满意率90%、二级物业服务满意率80%、三级物业服务满意率70%、四级物业服务满意率60%、还建社区物业服务满意率50%；对实施专业化住宅物业服务企业的项目及从事物业服务活动的物业服务企业进行年度考核；根据企业信用积分和红黑榜情况，坚决表彰一批、查处一批、通报一批，为物业服务管理行业健康发展营造一个良好的环境。

　　4.建立健全长效管理机制。各相关部门要强化协调配合和整体联动，进一步深化制度改革，修订、完善物业管理相关规定和制度，引导物业管理行业健康有序发展，将物业管理提升作为常态化的工作。

　　解读单位：葛店经济技术开发区住建局

　　咨询电话：027-53080100