为推进决策的科学化、民主化、法制化，充分反映民意，广泛集中民智，现将《葛店经开区房屋征收与补偿安置办法（修订）》（征求意见稿）在葛店经开区门户网站上公布，公开征求社会民众意见，欢迎广大民众通过电子邮件或信函的方式提出意见和建议。

　　公开征求意见起止时间：2023年3月13日—4月15日

　　通讯地址：鄂州市葛店经开区住房和城乡建设局

　　邮  编：436070

　　电子邮箱：395307797@qq.com

　　附件：《葛店经开区房屋征收与补偿安置办法（修订）》（征求意见稿）

 

　　葛店经开区房屋征收与补偿安置办法（修订）

　（征求意见稿）

　　第一章  总 则

　　第一条  为进一步规范我区房屋征收与补偿安置工作，依据《中华人民共和国民法典》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《湖北省土地管理实施办法》、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》和《鄂州市被征收集体土地上的房屋征收补偿安置办法（修订）》，确保征收补偿政策、程序的延续性和时效性，结合我区当前实际，对《党政办公室关于印发<葛店开发区房屋征收与补偿安置方案>和<葛店开发区房屋征收补偿安置工作流程及责任分工>的通知》（鄂葛党政办发[2018]21号）文件内容进行了修订，制定本修订办法。

　　第二条  本办法适用范围为葛店经济技术开发区辖区。

　　第三条  房屋征收与补偿安置工作应遵循依法依规、公正公平、阳光操作的原则。

　　第四条  葛店经济技术开发区管委会受市人民政府委托，为我区房屋征收与补偿安置工作的责任主体，区住建局为经开区房屋征收与补偿安置工作主管部门，负责组织、指导、监督房屋征收与补偿安置工作，并负责审核房屋征收补偿安置方案；葛店镇人民政府为房屋征收实施单位，负责依法依规聘请第三方评估机构开展被征收房屋的测量、附着物清点及其资产评估工作，制订房屋征收补偿安置方案（方案报区住建局审核，审核后经管委会分管领导批准生效），负责房屋征收与补偿的谈判、签订合同及组织实施房屋拆除，负责还建房分配安置及结算。葛店镇人民政府可委托有资质的第三方机构实施房屋征收与补偿工作。所有参与单位和个人不得以不当营利为目的。区住建局负责房屋征收补偿安置方案的跟踪审计工作。

　　第五条  房屋征收与补偿安置资金实行专户储存、专账核算、专款专用。

　　第六条  被征收人应在规定期限内与征收人签订《房屋征收与补偿安置协议书》，协议一式四份，葛店镇人民政府（办理安置证、存档各壹份）、被征收人二份（领取房屋及附属物征收补偿款）。

　　第二章  征收评估、审计　　 

　　第七条   机构选定。评估机构实行备选制，区住建局负责确定入围备选名单，葛店镇人民政府与被征收人协商从备选名单中遴选并报区住建局备案。协商不成的，由区住建局牵头以公开抽签、摇号等方式确定。

　　  评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，区住建局及葛店镇人民政府应当加强对评估机构监督和管理。

　　  第八条 房屋及附属物补偿价格评估时点为征3收补偿安置方案公告之日。

　　  第九条 评估机构按照相关规定完成评估后出具评估报告。在房屋及附属物评估过程中，被征收人不配合、不提供相关资料的，评估机构根据房屋征收决定公告后相关部门的调查登记材料和影像资料进行评估，并在评估报告中说明有关情况。

　　  第十条 评估报告应在被征收房屋及附属物所在村（社区）显著位置公示10日。公示期间，被征收人对评估结果有疑问的，由估价师进行现场说明解释。公示期满后，由葛店镇人民政府将评估报告逐户送达。

　　  第十一条 被征收人对评估结果有异议的，在收到评估报告之日起10日内，书面向原格评估机构申请复核评估。评估机构自收到复核申请之日起10日内出具复核结果并送达。

　　对复核结果有异议的，被征收人应自收到复核结果之日起10日内，书面向市级房地产价格评估专家委员会申请鉴定。评估专家委员会应自收到申请之日起10日内出具书面鉴定意见。

　　第十二条  审计。住建局组织第三方审计公司对评估进行方案跟踪审计，并出具审计报告。

　　第十三条  考核。评估机构对出具的评估报告负法律责任，住建局对评估机构不定期抽查考核，对考核不合格及违法违规的作出相应处理并纳入黑名单。审计单位对审计报告负责，区住建局负责对审计单位考核并采取相应处理措施。

　　第三章  住宅类房屋征收补偿　　 

　　第十四条  住宅类房屋征收与补偿继续执行“货币补偿，限量安置”政策。

　　第十五条  被征收房屋产权、用途、面积及合法性认定和处理。

　　（一）对于已经登记的房屋，其产权、用途和建筑面积等，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；集体土地房屋以村镇规划选址意见书、集体土地使用证或许可证和建设工程规划许可证为准。

　　（二）对不能提供上述材料，房屋产权、用途由被征收人据实主张，相关村组初步调查核实，在对应村（居）委会（或自然湾）显要位置公示10日无异议后经葛店镇人民政府审核认定，出具书面认定意见；房屋面积由经遴选的第三方评估机构、相关村（社区）组干部及被征收人（或委托代表人）现场调查登记签字确认。

　　（三）征收个人住宅，被征收人自行改变房屋用途作为经营性用房使用的，按照住宅房屋认定，葛店街临街主干道“门面房”（限316国道沿街门面，下同）除外。

　　（四）被征收房屋的合法性由房屋合法性甄别专班认定并出具书面甄别报告。房屋合法性甄别工作由区住建局牵头，区综合执法中心、区自规分局、葛店镇人民政府参与，组建专班，负责全区房屋合法性甄别，专班认定后，由区综合执法中心出具建筑物合法性甄别意见。区综合执法中心负责对全区房屋进行三维建模锁定，锁定结果同步向专班成员单位共享，相互监督，并定期向群众公开。

　　第十六条  住宅类房屋征收补偿

　　（一） 农村集体土地住宅征收补偿

　　1、住宅房屋补偿

　　住宅房屋（含葛店街临街主干道“门面房”）补偿由评估机构参照近期省、市房屋建筑工程造价信息（剔除楼面地价及相关税费），结合我区被征收房屋结构、装饰装修、成新等实际情况评定。房屋主体予以产权调换安置或货币补偿，房屋主体周边的毗屋、厨房、院内搭建、厕所、凉棚（违建除外）仅给予货币补偿，相关价值由评估机构评估。

　　2、宅基地使用权补偿

　　（1）宅基地使用权补偿按照一户一宅的原则进行，每户宅基地使用权补偿面积按不超过140平方米计算。宅基地实际占地面积不足140平方米的，按实际面积计算使用权补偿；超出140平方米的，按140平方米计算使用权补偿，超出部分不予补偿。宅基地使用权补偿标准为500元/平方米。

　　（2）宅基地面积以土地使用权证核定的使用面积为准；没有办理土地使用权证的，以被征收人所在地的土地主管部门批准的建设用地面积为准；无证、无土地主管部门批准手续但依据公序良俗可被认定为住宅的，宅基地面积由评估机构、葛店镇人民政府和相关村（社区）组干部及被征收人（或委托代表人）现场调查核定。

　　（3）被征收人一户实际占有多处宅基地的，只补偿其中的一处。

　　（４）已给予宅基地使用权补偿的土地面积，土地征收部门应在计算相应土地征收补偿费用方案中扣减。

　　3、户的认定。以户口本为准，除公安部门外，任何单位和个人无权分户。被征收房屋原则上按照房租构造“1门（外墙入户大门）1户”的标准确定。

　　4、房屋搬迁及临时安置过渡费补偿

　　（1）房屋搬迁补助费：按每户1000元标准执行。

　　（2）住宅临时安置过渡费补偿：自签订拆迁补偿安置协议并拆除房屋之日起计算，过渡期1年，1年内临时安置过渡费按实有安置人口数，350元/月／人标准执行，一次性列入拆迁补偿方案。选择产权调换方式超过一年未安置的，超期过渡费结合原征收补偿方案、拆迁补偿协议及房屋安置情况，按前述人数（扣除已安置人数）525元/月／人标准，在办理安置房分房结算手续时一并结算，已安置部分不重复计算超期过渡费。已通知办理安置手续，但因被征收人原因未能安置或不来办理手续的，停止计发过渡费。户籍不在本行政区的人口不享受过渡费。

　　（3）临街主干道“门面房”临时安置过渡费补偿：自签订拆迁补偿安置协议并拆除房屋之日起计算，过渡期1年，1年内临时安置过渡费按实际拆迁面积每月20元/m²标准执行，一次性列入拆迁补偿方案。选择产权调换方式超过一年未安置的，超期过渡费由葛店镇人民政府结合原征收补偿方案、拆迁补偿协议及房屋安置情况，按应安置面积每月30元/m²标准，在办理安置房分房结算手续时一并结算。

　　（4）被征收非临街主干道住宅房屋，被征收人自行改变房屋用途作为生产、经营用房的，按住宅房屋给予征收补偿，涉及生产、经营设备的，由评估公司根据实际情况另行评定设备搬迁费补偿。

　　（二）国有土地住宅征收补偿

　　房屋依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》及鄂州市相关政策评估补偿。

　　地面附着物及附属设施补偿按上述集体土地上地面附着物及附属设施补偿标准执行。

　　（三）违法建筑的处置

　　区综合执法中心负责对全区违法建设活动进行监督管理，在全区三维建模锁定基础上，新发现违法建设行为的，一律依法拆除，不予补偿。

　　依据相关法律、法规，违法建筑一律不予补偿，综合考虑我区前期拆迁补偿及目前拆迁工作实际情况，按照“逐步消化存量”办法，对历史存量违法建筑由房屋合法性甄别专班结合原甄别政策，摸清底数基本情况，提出分类处置意见，报个报管委会批准后执行。继续按葛店开发区《关于对规划建设用地上违章建筑、抢种树木的处理意见》（鄂管办发[2011]8号）文件精神执行。

　　（四）房屋征收项目协调工作经费

　　1、为了便于房屋征收实施单位做好拆迁安置协调工作，综合考虑我区前期拆迁协调工作经费支付实际情况，拆迁工作经费按拆迁项目总经费的3%拨付葛店镇人民政府（葛店镇人民政府委托第三方公司负责拆迁时，通过招标确定第三方公司，经费依据招标结果确定，但拆迁工作经费不超过总经费的5%），经费使用严格按相关财务管理制度执行。

　　2、评估经费对应按湖北省物价局、湖北省财政厅鄂价工服规[2011]24号《湖北省资产评估服务收费管理实施办法》和鄂州市房中协[2017]第8号《鄂州市关于规范房屋征收评估取费标准的通知》文件执行。

　　第十七条  房屋拆除工作由葛店镇人民政府或委托第三方组织机械拆除，机械拆除费标准10元/平方米。

　　第四章  经营性实体征收补偿 　　 

　　第十八条   经营性实体补偿

　　（一）集体土地经营性实体类房屋补偿

　　1、补偿方式。对合法使用集体土地兴办企（事）业、经济实体的，其房屋（如工业、办公用房等，违法建筑除外），按重置价结合房屋的权属、用途、建筑面积、成新等因素评估进行一次性货币补偿。

　　2、涉及生产经营的机械设备、设施，不可搬迁的设备、设施综合考虑重置价、成新、残值等因素评估补偿；可搬迁的设备、设施按“搬迁处置补偿费”进行评估补偿。

　　3、地面附着物及附属设施补偿按集体土地上地面附着物及附属设施补偿同等标准执行。

　　4、停产停业补偿

　　（1）对使用集体土地兴办的企业、经济实体给予停产停业损失补偿的，企业、经济实体应当提供截止被征收时，被征收人能够正常生产或者可继续生产经营的相关证明（提供工商营业执照、税务登记证和截止征收时纳税证明），否则，不予停产停业损失补偿。

　　（2）征收生产经营性用房，造成被征收人或房屋承租人停产停业损失的，给予被征收人或者房屋承租人不超过被征收房屋价值5%的补偿。被征收人或房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋价值5%的，由被征收人申请，葛店镇人民政府审核，由评估机构按照房屋被征收前3年的效益情况、停产停业期限等对停产停业损失进行评估，并依据评估结果予以补偿，停产停业期限参照《湖北省国有土地房屋征收与补偿实施办法》按不超过六个月计算。被征收房屋存在租赁关系，生产经营者不是被征收人的，依照其与被征收人的合法有效的约定分配停产停业损失、室内装饰装修价值补偿。

　　（二）国有土地经营性实体房屋补偿

　　1、依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》及鄂州市相关政策评估补偿。

　　2、涉及生产经营的机械设备、设施，不可搬迁的按重置成新评估补偿；可搬迁的设备、设施按“搬迁处置费”进行评估补偿。

　　3、地面附着物及附属设施补偿按集体土地上地面附着物及附属设施补偿同等标准执行。

　　4、停产停业补偿

　　按上述依法使用集体土地兴办的企业、经济实体停产停业损失补偿政策执行。

　　（三）房屋合法性甄别及违章建筑的处置

　　房屋合法性甄别及违章建筑的处置继续按照原政策执行。

　　（四）征地拆迁项目协调工作经费。

　　征地拆迁项目协调工作经费同第三章所述。

　　第五章  房屋安置结算

　　第十九条  房屋安置结算继续执行“货币补偿，限量安置”政策，并鼓励选择房票安置政策（参照《鄂州市房屋征收房票安置实施办法（试行）》，具体政策另行发文）。经相关单位提供被征收房屋清单明细及拆除前、后照片等书面材料报经葛店镇人民政府确认该房屋全部拆除后，办理房屋安置结算及货币安置手续。

　　第二十条  房屋安置

　　一、集体土地住宅房屋安置

　　（一）产权调换安置

　　1、各村湾房屋拆除，仅限本村湾农村户籍人口产权调换安置，户籍审核工作由公安机关负责。

　　2、安置房面积指标按被征收人在本行政区域户籍人口数量计算，每人40平方米。

　　3、户籍在本行政区的丧偶单身人员按2人指标安置。

　　4、户籍在本行政区，男性未婚村民按3人指标安置；独女户家庭未婚女性村民，按3人指标安置；纯女户家庭未婚女性村民，1人按3人指标安置，其余按1人指标安置，已婚未育夫妇按4人指标安置（夫妻双方中有一方已享受产权调换安置的，核减已享受安置指标）。

　　5、离异单身户籍在本行政区，已生育的，按1人产权调换指标，未生育的，按2 人产权调换指标，就近面积原则限选安置房一套。

　　6、户籍在本行政区，其配偶、子女户籍不在本行政区的，其配偶、子女可按每人40平方米指标与被征收人一起合并安置，合并安置面积不应超过拆迁面积。

　　7、原籍系本行政区的大（中）专在读学生、现役军人、在劳教、服刑人员，按本行政区户籍政策安置。

　　8、户籍在本行政区的被征收人，只允许享受一次“限量安置”政策，不重复安置。

　　9、户籍属本行政区农村集体经济组织且无房屋的，按照40m²/人给予还建安置指标，按单超价格结算，程序按无房户申请报批手续执行。

　　（二）货币补偿安置

　　1、被征收人户籍在本行政区域的被征收房屋，拆迁面积（违法建筑除外）大于实际安置面积的部分按“货币补偿”政策安置。

　　2、被征收人户籍在本行政区域，符合产权调换安置政策，自愿放弃“限量安置”的，可选择“货币补偿”安置，选择“货币补偿”安置后，视同已享受“限量安置”政策，被征收人不再享有“限量安置”权利。

　　3、被征收人户籍已迁出的，不享受过渡费，原则上实行“货币补偿”，如要求给予还建房的，原则上一栋房屋（毗屋、厨房、院内搭建、厕所、凉棚、违建等除外）还建一套，面积不超过房屋拆除面积，且不超过120平方米。

　　二、集体土地临街主干道“门面房”安置

　　（一）临街主干道 “门面房”（限３１６国道沿街门面）按实际营业面积实行“拆一还一、产权调换、货币补偿”方式安置。根据管委会相关政策互补差价结算。

　　（二）为了鼓励村级经济发展，对有经济实力，有意向购买门面房的村，允许行政区内的村级股份经济合作社利用村级资金购买“安置门面房”作为村级资产，村级购买的“安置门面房”只能作为村级资产出租或自主经营，不准转卖。由该村委会申请，葛店镇人民政府提出具体意见报管委会审批后实施。

　　三、国有土地住宅、非住宅房屋安置

　　依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》及鄂州市相关政策，实行产权调换或货币补偿安置。

　　第二十一条  住宅房屋安置结算（价格、方式、程序）

　　还建安置房原则上以村（社区）为单位，按位置就近、面积就近、统筹调配方式安置，实际安置住宅面积原则上每套房不超过应安置面积10平方米，按“分类分档、差价互补”原则结算。

　　还建安置住房、门面结算价格按原有政策执行。

　　三、被征收房屋（违法、违章建筑除外）面积超过实际产权调换安置面积部分结算：

　　（一）被征收房屋（违法、违章建筑除外）面积超出实际安置面积部分，按被征收房屋重置成新价+住宅房区位补贴基价结算（仅符合产权调换部分的面积可享受住宅区位补贴）。

　　（二）上述重置成新价由项目对应评估中介机构评定，住宅房区位补贴基价暂定1760元/平方米。为适应我区房地产市场发展行情，切实保障征收双方权益，区位补贴基价由管委会根据我区房地产市场行情和安置房供求情况不定期进行适度调整。

　　四、被征收范围内五保户、“三无”对象选择货币补偿安置时，葛店镇人民政府应采取集中供养方式进行安置，其被征收房屋按货币补偿安置结算，依据被征收人意愿，也可选择产权调换安置。

　　五、被征收范围内特困户、低保户等低收入家庭，其被征收房屋面积小于100 平方米，且属于唯一自有住房，经评估不足以产权调换一套安置房的，由户主申请、3名以上村民代表签字证明、所在村组初审、葛店镇人民政府审查、经所在村组公示无异议后，可选择一套100平方米左右的安置房，办理安置结算手续，免收差价款。

　　六、村级股份经济合作社可利用村级资金购买门面房作为村级资产的，购买价格另行规定（管委会可根据我区“门面房”市场行情和供求情况每年发布当年购买价格）。各安置小区不同地段、不同规模的“门面房”安置结算区位差价由葛店镇人民政府另行拟定，按程序报管委会批准后公布实施。

　　七、临街主干道“门面房”选择货币补偿方式安置的，按重置成新评估价+“门面房”区位补贴基价方式结算，“门面房”区位补贴基价暂定5000元/平方米，“门面房”区位补贴基价由管委会根据我区“门面房”市场行情和供求情况不定期进行适度调整。

　　八、国有土地住宅房屋征收安置结算方式

　　（一）依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》及鄂州市相关政策，按“产权调换”与“货币补偿”相结合原则安置，以“拆一还一、就近面积安置、互补差价”方式安置结算。

　　（二）按市场价评估（含土地使用权），互补差价安置结算。

　　第二十二条 非住宅（不含临街主干道“门面房”）房屋安置结算

　　参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》及鄂州市相关政策进行评估补偿。原则上非住宅房屋（不含临街主干道“门面房”）皆按一次性货币补偿安置结算。

　　符合产业政策，确需继续生产经营的企事业单位、经济实体，可按程序报管委会批准异地重建，各做各算、互补差价结算。

　　第六章  监督管理、法律责任

　　第二十三条  房屋征收主管部门、房屋征收实施单位及有关部门的工作人员在房屋征收补偿安置工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依纪依规予以问责；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　    第二十四条  有关职能部门及被征收人所在单位为被征收人出具虚假证明或者违规办理用地、建房、户口迁移等手续的，依纪依规对相关责任人予以问责；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十五条  被征收人提供虚假、伪造的房屋、土地、户籍等证件或者证明材料，骗取补偿的，其签订的征收补偿安置协议无效，已经发放的补偿费和安置房屋依法追回；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十六条  拒绝、阻止、公然对抗或阻挠项目房屋征收与补偿安置工作正常开展的，依法依规进行处理。

　　第二十七条  围攻、辱骂、殴打房屋征收与补偿安置工作人员的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》视情节轻重依法处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十八条  被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，按程序依法申请人民法院强制执行。 

　　第七章  附 则

　　第二十九条  被征收人对征收补偿安置方案有异议及不可预见事项，由被征收人申请，相关村组初步调查核实，葛店镇人民政府审核，并提出处理意见，采取“一事一议”方式报管委会批示，房屋征收安置部门按批示意见办理征收补偿安置手续。

　　第三十条  本方案未尽事宜，参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》及省、市、区有关法律法规、政策文件，由房屋征收实施单位与被征收人协商，形成初步意见报管委会审批，房屋征收部门按管委会审批意见执行。

　　第三十一条  本办法有效期5年，自2023年*月*日起实施，有效期至2028年*月*日，本方案正式实施后新启动项目按本方案执行。

　　本方案实施前，已出台拆迁补偿方案，未实施完毕的项目仍按原征收补偿安置方案和2023年前相关政策执行。

　　第三十二条  本方案由区住建局负责解释。