为全面推进市区新型产业发展，做好新型产业用地（MO）管理工作，根据《关于支持新产业新业态发展促进大众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）、《产业用地政策实施工作指引（2019版）》等文件精神，起草《鄂州市新型产业用地（M0）发展实施意见（送审稿）》。

　　一、出台背景

　　随着近年产业转型升级的深入推进，新业态、新产业的迅猛发展，成为推动经济社会发展的重要生力军。与传统形态的工业厂房不同，新业态、新产业的用地具有研发用途比例高、用地类型混合成分高、用地需求多元化等特征，现行部分土地供应和管理政策已无法满足新业态、新产业的发展需求。客观而言，出台新型产业用地(M0)政策，以招引规模大、效益好、运营能力强的优质平台商进行成规模、高品质开发为主攻方向，既能够为打造一批高品质的新型产业孵化器、加速器提供空间保障，也顺应了新业态、新产业持续快速发展的市场需求，有利于进一步加快推动高质量发展，全面支撑鄂州参与武汉城市圈发展建设的需要。

　　二、核心思想

　　精准把握新型产业用地（M0）的管理模式，力求在“放得开、管得住”中寻求平衡：“放得开”是着力推动产业升级与聚集，为高知识投入、高附加值产出、集约用地、长期发展的产业提高灵活的土地资源；而“管得住”则强调如何保证针对M0用地的主体、结构、投入、产出、环境影响等进行有效管控，减少对普通工业用地的侵蚀而造成基础性制造业流失，遏制产业用地房地产化、对住宅和楼宇经济的冲击，减少产业开发对周边区域的配套设施、交通及市政基础设施造成的压力。

　　三、新型产业用地（M0）的优点

　　（一）高容积率，使得M0的单位土地开发强度更大。传统的工业用地，根据《工业用地建设用地控制指标》规定容积率不小于0.6，一般在1.0-2.0之间，个别最高不得超过3.0。新型M0用地，原则上容积率不低于2.0，最高不超过4.0，可以根据具体需求，提高项目容积率。

　　（二）用地形式更加丰富。传统的工业用地，根据《工业用地建设用地控制指标》配套不得超过总用地面积的7%，或者有些城市规定不得超过总建筑面积的15%。新型产业用地（M0）项目的产业用房的计容建筑面积占总计容建筑面积不小于70%，配套用房的计容建筑面积不大于总计容建筑面积的30%，其中配套公寓及员工倒班房建筑面积不大于总计容建筑面积的15%。

　　（三）拿地成本比商服用地低。在参考普通工业用地价格的基础上，综合可分割销售的办公用地地价，折算相应的分割销售比例，容积率和实际出让年限等综合计算。

　　四、解决的问题

　　经我局向各区政府、开发区管委会、市发改委、市司法局、市生态环境局、市住房和城乡建设局、市行政审批局征求意见后，形成本《实施意见（送审稿）》。

　　（一）关于新型工业用地（M0）定义

　　1.新型产业用地（M0）是指为适应创新型企业发展和创新人才的空间需求，用于融合研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产等新型产业功能及其配套设施的用地。

　　2.“新型产业用地（M0）”是城市用地分类中“工业用地（M1、M2、M3）”大类中增设的用地类型，用地性质仍属于工业用地（M）。

　　（二）关于政策适用的范围

　　新型产业用地适用于全市规划为工业用地的范围内。

　　（三）关于规划管理的要求

　　1.来源类型。新型产业用地（M0）分为新供应和已供地调整两种类型。

　　2.规划调整程序。规划工业用地转新型工业用地（M0）,按照控规维护程序办理；其它用地转M0，按照控规修改程序办理。

　　3.规模控制。新型产业用地（M0）总规模原则上不得超过所在区、开发区控制性详细规划确定的工业用地总规模的50％，结合规划方案，合理确定容积率等规划控制指标，容积率原则上不低于2.0，不高于4.0。

　　4.功能混合。新型产业用地（M0）项目的产业用房的计容建筑面积占总计容建筑面积不小于70%，配套用房的计容建筑面积不大于总计容建筑面积的30%。其中，配套公寓及员工倒班房建筑面积不大于总计容建筑面积的15%。

　　（四）关于土地供应的方式。

　　1.新供应新型产业用地（M0），可以采用招标拍卖挂牌方式公开出让，也可采用长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期等方式公开出让。已供地调整为M0采取重新签订出让合同或者签订土地出让合同变更协议。

　　2.确定供地价格。

　　P＝N×〔M/50+15％×（C×S/40）×（1+Q）〕

　　其中：P为新型产业用地（M0）出让土地价格，N为新型产业用地（M0）土地出让年限，M为同地段的工业用地50年期市场评估价格，C为同地段的办公用地40年期市场评估楼面地价，S为该地块的总计容建筑面积，Q为分割转让比例。

　　土地出让价格与分割比例挂钩，鼓励项目开发主体自持。已供地调整为M0，项目开发主体须按新型产业用地（MO）的土地出让价格与原用地土地价格的差额补缴土地出让金。

　　（五）关于项目准入的条件。

　　1.项目申报需满足产业准入、选址准入和主体准入条件。（工业行业分类按《国民经济行业分类》（GB/T 4754-2017）；战略性新兴产业分类按《战略性新兴产业分类（2018）》（国家统计局令第23号）执行；先进制造业分类按《新产业新业态新商业模式统计分类（2018）》（国统字[2018]111号））

　　2.各区政府、开发区管委会结合自身情况，明确产业准入标准。根据产业发展需求提出选址方案，经市自然资源和规划部门会同相关责任部门审查后报市政府批准。

　　3.新型产业用地（M0）项目的开发主体及可分割用房的受让主体原则上为在鄂州市注册成立的法人、且未列入失信联合惩戒黑名单。

　　（六）关于项目办理的方式。

　　1、新供应M0项目由拟供地的储备主体或招商引资项目主体向区政府、开发区管委会提交申请。已供地调整M0项目（工改MO）由产权主体向区政府、开发区管委会提交申请。

　　区政府、开发区管委会会同市自然资源和规划、市发展改革、经济和信息化、商务、科技、住房和城乡建设、生态环境等部门对项目的产业业态、项目选址、空间布局、申报主体资格、项目效益进行审查并出具意见，报市人民政府批准。

　　2、审核通过后，由产权主体或拟供地的储备主体向市级自然资源和规划主管部门申请办理规划设计条件。市级自然资源和规划主管部门核算出让价格，办理相关供地手续。

　　（七）关于分割转让的规定。

　　1.竣工后产业用房经区政府、开发区管委会审查报市人民政府同意后方可分割转让。

　　2.产业用房分割转让比例不超过产业用房总计容建筑面积的49％，且分割转让建筑面积不得低于500平方米。配套用房的分割转让，必须与产业用房相挂钩。受让人必须自持三年以上。

　　3.已办理分割转让的新型产业项目不得再次申请分割转让。

　　（八）关于供后监管的措施

　　各区政府、开发区管委会拟定《新型产业用地（M0）产业项目履约协议书》，包括产业准入条件、产业内容、建设时序、自持比例、投资强度、年产出比、税收贡献、节能环保、分割转让要求以及相应的违约处置措施等相关条款。并严格按照《履约协议书》相关内容，建立监督机制，制订出台具体监管措施，对未履行协议内容的，及时处置。

　　（九）关于责任的分工

　　1、各区政府、开发区管委会应在本《实施意见》基础上，制定本辖区实施方案。